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发表于 2018-12-15 08:48:19 股吧网页版
楼市已实质降温 2019年进入零增长区间?
来源:21世纪经济报道 作者:王营 编辑:东方财富网

  2018年,楼市依然面临明显的“调控年”,楼市调控延续了2017年的基调,重视长效机制,构建房产分类阶梯式消费,解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题;同时注重边调边治理,在调控的同时重点打击楼市乱象,既抓典型又严监管。

  这一年,房价在上下半年呈现泾渭分明的格局。7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号,这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”,市场预期由“慢涨”变成“下跌”。在剥离投机属性之后,住宅的居住属性被充分强化,住宅也正由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的三元化方向升级。

  就当前楼市发展状况看,降温已经明确体现。而展望2019年,北京师范大学教授钟伟的看法是,机可失,时再来。“稳中趋缓、稳中有变的一年,需要大家用一种从容的心态去看待它。”“稳”几乎是行业共识,而在“稳定”基础上,2019年楼市也将进入“量平价稳”的零增长区间。

  预期明显转变

  今年以来,从中央到地方一再强调房地产市场调控政策不放松,7 月底中央政治局会议明确强调“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨 ”。坚决遏制房价上涨的口号提出后,潜在购房者的预期急转直下。

  7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号,这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”,市场预期由“慢涨”变成“下跌”。从58安居客房产研究院独家发布的信心指数来看,2018年10月,购房者信心指数环比下降4.2%,同比下降12.9%,为2017年1月以来最低点,直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月,经纪人信心指数环比下降0.6%,同比下降8.9%,也是2017年1月以来最低点,经纪人信心指数的下降,则更能体现出楼市的实质性降温。

  受市场预期转变影响,房地产市场延续调整趋势,在房价及土地流拍调整两个方面的表现上尤其突出。

  根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2018年11月,百城新建住宅均价为14641元/平方米,环比上涨0.27%,涨幅较10月回落近0.2个百分点,回落较为明显。具体城市来看,百城中11月有31个城市新建住宅价格环比下跌,下跌城市数量较10月增加12个;其中三四线城市价格调整范围最广,下跌城市数量较10月增加9个至21个。二手房方面,2018年11月十大城市二手房均价为39012元/平方米,环比下跌0.38%,跌幅较10月扩大0.35个百分点,其中除南京挂牌价相对坚挺外,其余9个城市近几月二手房价格均呈连续下调或间断性震荡。

  从各级别城市新建住宅价格来看,11月上海、广州、深圳房价均有所松动;二线城市环比上涨0.52%,较10月涨幅收窄0.03个百分点,其中厦门、济南、兰州连续两个月下跌;三四线城市环比上涨0.35%,较10月收窄0.28个百分点,在各类城市中收窄幅度最为显著,其中有超三成的三四线城市价格在调整。

  土地流拍也是市场预期转变的一大特征。2018年1-11月,全国300个城市共流拍618宗住宅用地,总规划建筑面积为7529万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.3倍。从流拍地块宗数占比来看,流拍宗数占总推出宗数的比重为6.9%,达近年来较高值。全国住宅用地零溢价成交地块共12828宗,占总成交地块宗数的比重为57.3%,较去年同期提升2.0个百分点。

  调整通道

  由于市场预期已经明显转变,对于未来一年,中国指数研究院认为,整体来看,受市场需求端、供应端、金融端等多维度监管的持续推进,调控效果稳固延续,市场预期转向,房地产市场继续进入调整通道,一线城市房价也在经历长时间横盘后率先进入调整,预计未来整体房地产市场将进一步承压。

  新城控股副总裁欧阳捷也认为,政策还会延续,房地产的定位已经从拉动经济增长的火车头转变为中国经济巨轮的压舱石,房地产市场的核心诉求就是稳定压倒一切,换言之,楼市将进入横盘时代。

  就调控趋势而言,58安居客房产研究院首席分析师张波认为,楼市调控长短结合的节奏不变,长效机制更深入着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计,不但表现在住房发展规划落实,住房和用地供应结构调控,更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。而在落实长效机制的基础上,短期调控力度依然从严,针对需求端限购不会放松,但针对首套房支持性政策或将强化,针对改善型需求的限制政策有望出现松动,总体依然会体现“房住不炒”,即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。

  尽管“稳定”已成共识,但业内对“量价”预测并不一致。中国指数研究院认为,一线城市供应明显增加而房价预期松动,预计成交量受低基数影响低位回升,而价格继续小幅下调的可能性较大;二线城市内部行情周期轮动,其整体市场调整幅度将相对缓和;而多数普通三四线城市在各线中需求的支撑基础最为薄弱,在市场调整周期其面临的压力较为严峻。

  欧阳捷则认为,2019年楼市正在进入“量平价稳”的零增长区间,比如销售面积、房企到位资金等主要指标将徘徊在正负3%左右,其它指标大多在个位数以内,比如销售面积将进入正负3%区间,房企到位资金将接近3%,银行贷款已经在3%左右的负增长区间内。因此,就房企而言,欧阳捷认为,固守在调控严厉的一二线城市是不可能获得业绩的增长的,因为土地供应接近零增长,房价又被按住,无量无价(的增长),而三四线城市面广量大,依然可以找到市场增长机会。

  张波则认为,城市分化加剧,不同城市间的市场变化将呈现明显差异。一线城市价稳量降,2019年一线城市的降温更多将体现在成交量减少,尤其是二手房成交量将可能长期持续在一定较低水平,但成交价格继续下探的空间有限。二线城市中的部分热点城市降温可能加速,不排除部分楼市房价出现较为明显的波动,而更多二线城市将呈现缓慢降温趋势。三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显,值得关注的是,已完成“去库存”的城市,在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施,成交量也将迎来进一步下降。

  “未来五年,住房市场就是‘大稳小乱’的格局,全国整体趋稳,是谓大稳,地方动作不一,是谓小乱,但不会再有火热的盛夏,也不会有冰冷的寒冬,各地逐渐形成难涨难跌的市场预期。”这是欧阳捷更为中肯客观的看法。

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(文章来源:21世纪经济报道)

发表于 2018-12-15 08:53:40
放开限购立马翻倍!
发表于 2018-12-15 08:56:36
好稳
发表于 2018-12-15 08:57:28
山东泰市市的房价没降,还在小涨。
发表于 2018-12-15 09:00:02
山东泰安市的房价没降还在小幅上涨
发表于 2018-12-15 09:01:06
去永州市祁阳看看,一个18线的内陆小县城,房价8000
发表于 2018-12-15 09:02:58
想涨卖2000是一天,跌价200喊一年
发表于 2018-12-15 09:03:25
托,涨是个别现象,跌是普遍的。
发表于 2018-12-15 09:03:33
东莞这边开始降了一点点了,但幅度不大
发表于 2018-12-15 09:05:04
那里跌了,我们这里还在涨。
发表于 2018-12-15 09:06:26
3000的工资,3万的房价。你们认为涨不涨价区别大吗?
发表于 2018-12-15 09:06:44
因城施策。涨跌互现
发表于 2018-12-15 09:07:38
潍坊临朐,一个贫困县,新开楼盘都6-7千以上了
发表于 2018-12-15 09:08:05
说点实话是断崖式下跌
发表于 2018-12-15 09:08:10
心虚
发表于 2018-12-15 09:08:34
崩盘最好,抄底
发表于 2018-12-15 09:10:47
越说降温,价格越涨,房地产经济崩塌,国家大事,因为Gdp基本就是靠着房地产开发带动起来的,让GDP从40降到零,不可能,下一步房地产行业转型为旅游开发业,势在必行,只有旅游业才能拉动和房地产一样的GD中弘看似退市,实际转型之路早就开始,持有中弘股份的人,未来必定赚的几十倍,可惜我没钱补仓,不让我买,因为没有五十万
发表于 2018-12-15 09:11:47
成都我所在小区从1.9万 下降到1.3万
发表于 2018-12-15 09:11:48
假大空,涨价都是纸上财富,二手房子想卖,只有等伯乐
发表于 2018-12-15 09:12:24
西安市临潼区的房价从8500-8800降到7500左右了
发表于 2018-12-15 09:12:51
又出来骗
发表于 2018-12-15 09:13:10
90后根本不敢谈结婚,呵呵!
发表于 2018-12-15 09:13:35
我们高密小县城房价八千多了,是笑话吗?
发表于 2018-12-15 09:17:17
万达也认识到房地产必定将要转型,只有旅游开发,才是出路,虽然投资不少旅游开发公司,但是一直处于亏损状态,2018十月份,国家也认识到,去房地产,转型旅游开发,大力支持房地产公司转型,支持融资,银行贷款等一系列优惠政策,中国争取打造亚洲最大旅游开发中心,说到这里,中弘前懂事长,有远见,虽然公司超规模扩建,导致公司经营不善,但是他的理念和方向是没有错的,未来必将是旅游开发替代房地产公司,
发表于 2018-12-15 09:21:18
跌是必然的
发表于 2018-12-15 09:21:50
njgytj :
3000的工资,3万的房价。你们认为涨不涨价区别大吗?
买不起就努力提升自己,增加收入,天天在这吐槽,垃圾玩意儿!我就请问你努力奋斗了吗?不努力凭啥混日子的也能买得起房?搞笑
发表于 2018-12-15 09:24:07
友思庭 :
我们高密小县城房价八千多了,是笑话吗?
诸城都1万了
发表于 2018-12-15 09:24:20
友思庭 :
我们高密小县城房价八千多了,是笑话吗?
诸城都1万了
发表于 2018-12-15 09:26:32
坚决不做接盘侠,坚信房地产毒瘤一定会破
发表于 2018-12-15 09:27:08
这么高房价,就算敢结婚。敢生娃吗?
发表于 2018-12-15 09:29:47
njgytj :
3000的工资,3万的房价。你们认为涨不涨价区别大吗?
如果在一个房价三万的地方只能挣到三千块的工资,那只能说是你自己低能
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