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上海:陆家嘴写字楼一年两轮降价

2019-01-17 03:29
作者:朱凯
来源: 证券时报
编辑:东方财富网

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  “这些(涉嫌违规的金融类)企业寻找营业场所,一般只有‘小业主’或‘二房东’愿意干,而且租金肯定会高出市场一大截。”

  “市场上始终有资金在等着这样一类‘折价’固定资产,最凶的能砍到三折左右买下来。”

  “一家正规持牌的小额贷款公司,3个月时间里,员工数量就从20多人猛升到100多人,办公面积从几百增加到上千平方米。这可能说明,银行融资太难,民间借贷反而迅速发展。”

  ……

  证券时报记者近日走访上海“小陆家嘴”、浦东八佰伴商圈等一些地标写字楼后发现,宏观经济的影响已从金融、证券市场蔓延到实体企业,进而体现在办公场所“退租”、空置率抬升和写字楼租金下降等诸多方面。

  这一波写字楼退租潮的背后,仍是证券市场财富效应不再、相关金融机构整顿的后遗症在起作用。

  国内经济仍在“爬坡”。2018年末,在金融、证券机构扎堆的上海陆家嘴,表面上看不出什么异常,下班高峰的地铁经常要排队5、6分钟才能进站,晚上9点多的车厢仍是十分拥挤。

  写字楼出租率降逾10%

  据部分楼宇的业主、大厦招商及物业管理者透露,上海陆家嘴区域一些办公楼2018年初的出租率超过90%,但三季度以来出租率骤降到80%左右,降幅大于10%,分水岭主要出现在2018年8~9月份。

  一般而言,上海及周边的杭州、南京等大城市商务写字楼,空置率保持在10%以下尚属正常,但像去年这样半年内出租率陡降10%,导致空置率升至20%甚至更多就显得不那么正常了。一般来说,由于年初、年末节假日较多等,客户退租多发生在每年的二、三季度,但有进有出,适量的小幅空置都属于常态。

  某台资地产中介人士告诉证券时报记者,像北京部分金融机构撤退那样的情况,上海也有,但具体机构名称不便透露。该人士表示,有的企业把原来一个楼面缩减为半个,如果行业延续低迷,春节后这半个楼面或许也不在了。

  记者在上海证券交易所周边的某银行大厦走访,大楼物业人员表示,该幢写字楼属于国有资产,在入驻企业的筛选上更偏重大型证券、银行类以及会计师事务所、律师事务所等机构,相对来说出租率应该算高一些的,但目前也不到85%。

  该人士表示,企业退租也有多方面原因:有的是本身业务缩减,为降低成本,不再在陆家嘴这边办公。此外,现在上海一些新兴的产业园区也比较多,租金和税收优惠政策都较具吸引力,中小型企业出于性价比考虑,有的就会搬迁过去。

  证券时报记者此前了解到,为鼓励支持高新技术企业入驻,上海张江高科技园区近期就放出不少办公楼出售,价格也不高。另外,上海虹口、嘉定等区,也针对不同类型科技企业推出创业优惠举措,除人才、税收相关政策外,也包括办公场所租赁、出售等方面。

  建筑高度492米的上海环球金融中心大厦(SWFC),是上海最顶尖的办公大楼之一。2018年以来,这里的写字楼出租情况是否也发生了变化?对于记者的采访请求,截至发稿时官方暂未回复。但据公开资料,上海环球金融中心大厦办公楼层的租金价格为16.6~20元/平方米/天,第三方中介报价在13~24元之间,物业管理费为49元/平方米/月。作为参考,距此仅一条马路的国家开发银行大厦租金为8元/平方米/天左右,物业费为28元/平方米/月。事实上,前些年偏好顶级豪华写字楼的“类金融企业”如今已人走茶凉,相关租赁变化情况应不难判断。

  罕见!一年两轮降价

  在上海,业内一般称东方明珠电视塔周边的金茂大厦、环球金融中心、上海中心大厦等为“小陆家嘴”,属于金融城的最核心区域。再沿着浦东南路向南,在八佰伴商圈附近,基本就脱离了“小陆家嘴”范围。记者采访时了解到,此处的租金水平明显低于核心区,且商务楼宇的空置率也在抬升。

  上海第一八佰伴对面的中融国际商城(现1088广场)处于黄金地段,大致是南面成片大型居民区与陆家嘴金融城的过渡地带,紧挨上海轨交9号线出口。证券时报记者走访周边商户时获悉,该大楼2004年竣工开业,最初主要是百货业,后改为大型电器商场,见证过互联网电商对零售行业的巨大冲击。相关置业顾问告诉记者,2015年前后,大楼商场的出租率降至70%左右,2016年开始大厦重新定位于教育培训,如今该类机构入驻率已超过一半。

  证券时报记者了解到,前两年商务中心模式受追捧时,该大厦6层以上楼面的租金单价已达到8元/平方米/天以上,那时候下面商场租金也不过4~5元/平方米/天左右。上面的客户大都是小型互联网金融P2P一类的机构,可以拎包入住,但后来常能看到维权人群。管理层出手整治之后,这里的租金开始往下走,相反下面商场的教育培训机构租金则开始上涨。“新东方是我这里的第一个客户,现在5年期合同就要到了,明年肯定是要续租的。”大厦内部人士说。

  一家内资房产中介人士透露,2018年以来,市场对金融机构的冲击比较大,“从写字楼招商的角度来看,只要是互联网金融如P2P一类的公司,我们可能不会接受(其租赁委托)。”他举例说,有的P2P企业涉嫌诈骗,会导致投资者群体维权,相关营业场所会被执法机关查封,对业主来说风险太大。“这类企业寻找营业场所,一般只有‘小业主’或‘二房东’愿意干,而且租金肯定会高出市场一大截。”他说。

  综合多位受访者介绍的情况来看,该区域的写字楼租金2018年以来已出现两轮降价。一般而言,业主会在上一年末适当上调租金,但2018年甫一开始租售情况就非常不理想,不少业主在年初纷纷降价,有的甚至低于上年末水平。进入第三季度,行情依旧低迷,部分楼宇进行第二轮降价。但尽管如此,商城路、张杨路附近写字楼的出租率仍在下滑。

  楼盘大宗交易

  压价至三成

  相比租赁,上海陆家嘴区域商业楼宇买卖市场也出现了多年未见的清淡景象,中小投资者陆续离场,但卖者心切,少量有实力的交易方往往能以超低价购入商用物业。

  “2018年的整盘出售、土地出售等大宗交易供应量比往年明显增多。这意味着,出让者突然多了起来,但接盘者数量少了,而且接盘者只是一些大型机构,这样就很容易砍价,不少最终成交价格往往是市场价的一半甚至1/3。”上述台资地产服务机构人士告诉证券时报记者。

  该人士说,2017年四季度前后,市场整体成交量略微下滑,交易对手数量明显减少。一方面由于融资利率抬升,一些中小型投资公司或个人的投资意愿跌入低谷。而在同一时间段内,大宗交易却异常火爆,依靠那些融资成本低、实力雄厚的国企央企、大型投资公司或者一些民间联合资本,5亿至10亿元的项目都能很顺利地“去化”。市场上始终有资金在等着这样一类“折价”固定资产去入手。

  据介绍,物业的出售方,比如说地产基金以前收购的楼盘,或者是开发商留存的余量盘,甚至可以与土地项目一起打包出售。这种情况2018年在上海市场很常见,一个主要原因就是中小地产开发商需要快速回笼资金。

  记者了解到,2018年以来,市场变化十分明显。过去,上海市中心的存量土地几乎没有愿意拿出来销售的,而自2018年四季度以来,城区地铁站附近的项目出让已明显增多。有业内人士称,这表明多数开发商不看好商业地产,住宅类开发商在三、四线城市也已呈放弃态势。

  在采访的过程中,记者获得了另外一个重要信息:据知情人士透露,上海一家正规持牌的小额贷款公司,短短3个月时间里员工数量从20多人猛升到超过100人,办公面积也从几百平方米增加到上千平方米。这可能说明,当前国内的银行融资渠道依旧狭窄,中小及小微企业的资金需求得不到充分满足,因此推动了民间借贷的“逆势”快速发展。随后,记者追问这家小贷公司的名称,但受访者以过于敏感为由婉拒,只透露这家小贷公司位于上海张江。

(文章来源:证券时报)

(责任编辑:DF380)

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